Coprily
Petite copropriété · régime simplifié (art. 41-8)Gérez votre petite copropriété sans syndic professionnel
Au plus cinq lots principaux (hors caves et parkings), ou un budget prévisionnel moyen sous 15 000 € ? Vous relevez du régime simplifié : la comptabilité de trésorerie est autorisée (art. 41-10). Coprily vous donne la convocation d'AG conforme, l'appel de fonds réparti aux tantièmes, le procès-verbal et le livre d'entrées/sorties qui remplace l'Excel.
AG gratuites · offre complète 99 € TTC par an · sans carte bancaire
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Ce que dit la loi
L'ordonnance ELAN de 2019 a créé un régime allégé pour les petites copropriétés. Voici ce qu'il change concrètement.
La petite copropriété, deux critères alternatifs
Au plus 5 lots principaux OU un budget prévisionnel moyen sur 3 exercices inférieur à 15 000 €. Un seul des deux critères suffit.
Dispense de comptabilité en partie double
Les engagements peuvent être constatés en fin d'exercice. Une comptabilité de trésorerie (entrées / sorties) suffit.
Pas de conseil syndical obligatoire
La gouvernance est allégée, adaptée à un immeuble de quelques lots géré en direct.
L'assemblée générale reste obligatoire
Convocation dans les délais, votes aux bonnes majorités et procès-verbal restent la règle. C'est le cœur de ce que Coprily sécurise.
Pour vérifier les deux conditions, voir petite copropriété : définition et conditions ; pour compter vos lots, qu'est-ce qu'un lot principal ; et si l'immeuble n'a jamais eu de règlement, petite copropriété sans règlement.
Ce qui est dispensé, ce qui reste dû
C'est la source de la plupart des malentendus : le régime simplifié allège la forme de la comptabilité, pas les obligations de gestion.
- La comptabilité en partie double
- L'article 41-10 y déroge : les engagements peuvent être constatés en fin d'exercice, et une comptabilité de trésorerie (entrées / sorties) suffit.
- Le conseil syndical obligatoire
- L'article 41-9 n'impose pas sa constitution. Rien n'interdit d'en avoir un, mais la copropriété n'a pas à en justifier l'absence.
- Le plan comptable et ses annexes
- Ils découlent de la comptabilité en partie double de l'article 14-3, dont vous êtes dispensé. Ce que l'assemblée approuve, ce sont vos entrées, vos sorties et votre solde.
- Le budget prévisionnel
- Il se vote chaque année en assemblée générale, et c'est lui qui commande les appels de fonds.
- L'assemblée générale annuelle
- Convocation dans les délais, ordre du jour, tenue de séance et procès-verbal notifié : le régime simplifié ne touche pas à ce cycle.
- L'approbation des comptes
- Une résolution distincte de l'assemblée approuve les comptes de l'exercice écoulé, sur la base de vos entrées et sorties.
- Un compte bancaire au nom du syndicat
- Les fonds de la copropriété ne se mélangent pas aux vôtres. Le compte séparé au nom du syndicat est obligatoire pour toutes les copropriétés, sans exception, et c'est lui qui protège les fonds.
- L'immatriculation au registre national
- Toute copropriété y est immatriculée, et la déclaration se met à jour chaque année ainsi qu'à chaque changement de syndic.
- Le fonds de travaux
- Il est alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget, votée en assemblée. Seuls en sont exonérés l'immeuble réceptionné depuis moins de dix ans et celui sans logement : la taille de la copropriété n'en dispense plus, et un diagnostic technique sans travaux ne dispense que du plan pluriannuel.
Le détail, article par article, est dans le guide la comptabilité d'une petite copropriété. Et pour le rôle lui-même (désignation, mandat, missions, assurance), lisez le guide complet du syndic bénévole de petite copropriété.
Un exemple chiffré : cinq lots, 8 400 € de budget
L'appel de fonds du trimestre, c'est deux divisions : le budget voté par quatre, puis la provision au prorata des tantièmes.
Le total appelé retombe exactement sur la provision du trimestre. S'il ne retombe pas, c'est que la somme des tantièmes de votre grille ne fait pas 1000.
Pourquoi pas un syndic professionnel ?
Sur une petite copropriété, les économies d'échelle sont inversées : le syndic pro coûte cher au lot, et s'en désintéresse.
Le syndic pro coûte presque deux fois plus au lot
Jusqu'à 419 €/lot/an à Paris sous 10 lots, contre 221 € dans les immeubles de 50 à 100 lots (Syneval).
Un segment que les syndics professionnels délaissent
Le rapport du Conseil national de l'habitat le dit : le régime 41-8 « favorise clairement l'autogestion et le recours à un syndic bénévole ».
Un marché immense et mal servi
Environ 463 000 copropriétés de 5 logements ou moins : la moitié du parc (CoproFF 2024), dont sept sur dix sans syndic déclaré au registre.
Questions fréquentes
Ma copropriété est-elle éligible au régime « petite copropriété » ?
Oui si elle compte au plus 5 lots principaux (logements, bureaux ou commerces ; hors caves et parkings), OU si son budget prévisionnel moyen sur 3 exercices est inférieur à 15 000 € : les deux critères sont alternatifs (art. 41-8 de la loi du 10 juillet 1965). Une copropriété de 8 lots au budget modeste est donc éligible par le critère budgétaire. C'est déclaratif : aucun justificatif ne vous est demandé.
Combien ça coûte ?
Les assemblées générales sont gratuites, sans limite de durée. Budget, appels de fonds, trésorerie, documents, relances et mise en demeure, ventes et travaux : 99 € TTC par an pour la copropriété entière, 15 jours offerts. La création du compte se fait sans carte bancaire.
Que remplace le livre de trésorerie ?
Il remplace le tableur Excel que la plupart des petites copropriétés tiennent à la main. Vous saisissez les entrées (appels de fonds reçus) et les sorties (dépenses), Coprily tient le solde et exporte le tout : c'est la comptabilité de trésorerie autorisée par l'art. 41-10, sans partie double.
L'assemblée générale est-elle incluse ?
Oui. Même en régime simplifié, l'AG annuelle reste obligatoire. Coprily couvre toute la chaîne : convocation conforme (délai de 21 jours vérifié), votes aux bonnes majorités calculés sur les tantièmes, feuille de présence, procès-verbal prêt à signer et à notifier.
Faut-il des connaissances comptables ?
Non. C'est justement l'intérêt du régime simplifié et du livre de trésorerie : vous notez ce qui entre et ce qui sort, comme sur un carnet. Aucune écriture en partie double, aucun plan comptable à maîtriser.
Comment se calcule un appel de fonds trimestriel ?
En deux divisions : le budget prévisionnel voté est divisé par quatre pour obtenir la provision du trimestre, puis cette provision est répartie entre les lots au prorata de leurs tantièmes de charges générales. Sur un budget de 8 400 €, la provision trimestrielle est de 2 100 €, et un lot de 280/1000 appelle 588 €.
Faut-il quand même un conseil syndical et un budget prévisionnel ?
Le conseil syndical n'est pas imposé dans une petite copropriété (art. 41-9) ; rien n'interdit d'en avoir un. Le budget prévisionnel, lui, reste obligatoire : il se vote chaque année en assemblée générale et commande les appels de fonds.
Et si ma copropriété dépasse les deux seuils ?
Alors Coprily ne vous convient pas. Hors du régime de l'art. 41-8, la copropriété doit tenir une comptabilité complète avec ses annexes réglementaires : ce n'est pas ce que fait Coprily, et nous préférons vous le dire avant que vous ne créiez un compte.
Pour aller plus loin
Votre petite copropriété, en règle et sans syndic
Assemblées générales gratuites ; appels de fonds et livre de trésorerie à 99 € TTC par an, 15 jours offerts.