CoprilyQuelles obligations quand on est syndic bénévole d'une petite copropriété ?
Moins qu'on ne le croit — mais pas zéro. Voici ce que la loi entend par « petite copropriété », ce dont elle vous dispense, et les trois documents qu'il faut tenir quoi qu'il arrive.
D'abord, c'est quoi une petite copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 la définit à son article 41-8. Elle vise le syndicat qui comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.
Première chose à retenir : votre copropriété n'a besoin de respecter qu'un seul de ces deux critères. C'est l'un ou l'autre. Vous pouvez donc très bien avoir dix lots d'habitation et relever du régime de la petite copropriété, si le budget reste sous le seuil.
Un seul des deux suffit. Une copropriété de 10 logements au budget de 9 000 € est une petite copropriété. Une copropriété de 4 lots au budget de 20 000 € aussi.
« Nos travaux de toiture ont fait exploser le budget. On est encore une petite copro ? »
C'est la question qui revient le plus souvent. Prenons un cas concret : six lots, un budget habituel de 8 000 €, et cette année une toiture à 118 000 €. Fini le régime simplifié ?
Non. L'article 14-1 de la même loi exclut les travaux du budget prévisionnel : « Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »
La toiture est votée à part, appelée à part, et ne pèse pas dans les 15 000 €. Le budget de fonctionnement, lui, reste à 8 000 € : vous êtes toujours une petite copropriété.
Mais alors, quel intérêt à être une petite copropriété ?
Si vous remplissez l'un des critères, trois obligations tombent :
1. Plus de comptabilité en partie double
L'article 41-10 dispense les petites copropriétés de la comptabilité en partie double que l'article 14-3 impose aux autres. Concrètement, au lieu de tenir un grand livre, un journal et une balance qui suivent le plan comptable des copropriétés — avec un débit et un crédit pour chaque facture —, vous tenez une comptabilité de caisse : ce qui entre, ce qui sort.
2. Plus de conseil syndical obligatoire
Rien ne vous interdit d'en avoir un. Mais dans un immeuble de quatre copropriétaires, l'assemblée générale est déjà le conseil. La loi en tire les conséquences.
3. Plus d'assemblée générale pour chaque décision
Si l'assemblée l'a décidé, certaines décisions peuvent se prendre par consultation écrite des copropriétaires, sans réunion. Deux exceptions qui restent du ressort exclusif de l'AG : l'approbation des comptes et le vote du budget. Pour ces deux-là, on se réunit.
Attention : dispensé de partie double ne veut pas dire dispensé de tout
C'est le point où beaucoup se trompent. Vous n'avez plus à tenir une comptabilité d'expert, mais vous devez toujours pouvoir justifier chaque euro. Trois documents suffisent, à produire et à conserver :
- Un relevé des entrées et des sorties — un tableur fait l'affaire — où vous inscrivez chaque dépense et chaque recette (en pratique, surtout les appels de fonds).
- Toutes les factures qui justifient ces mouvements. Une sortie sans facture est une sortie que vous ne pourrez pas expliquer en assemblée.
- Les relevés bancaires et un rapprochement qui prouve que le solde de début d'année, plus les recettes, moins les dépenses, donne bien le solde de fin d'année.
Si la ligne ne tombe pas juste, il manque une facture ou une recette : c'est exactement ce que le rapprochement sert à attraper.
Et c'est tout pour la partie comptable.
En résumé
Vérifiez l'un des deux critères — cinq lots ou 15 000 € de budget hors travaux. Si vous y êtes, oubliez la partie double et tenez vos trois documents à jour au fil de l'année : à l'AG, les comptes s'approuvent en dix minutes.
C'est précisément ce que fait Coprily : le relevé des entrées et sorties, les factures rattachées, et le rapprochement — pour une copropriété qui relève de l'article 41-8. Pour vérifier votre éligibilité, le test tient en deux questions.
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