La comptabilité d'une petite copropriété : le régime simplifié

Qui est concerné ?

Le régime simplifié s'applique aux copropriétés d'au plus 5 lots (logements, bureaux ou commerces), ou dont le budget prévisionnel moyen sur 3 exercices est inférieur à 15 000 € (art. 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l'ordonnance ELAN de 2019). Les deux critères sont alternatifs : une copropriété de 8 lots au budget modeste peut être éligible par le seul critère budgétaire.

Le nombre de copropriétés concernées est considérable : 196 888 copropriétés immatriculées comptent 5 lots ou moins, et l'ensemble des copropriétés éligibles au régime — en intégrant celles qui passent sous le seuil budgétaire ou qui ne sont pas immatriculées — est estimé entre 450 000 et 620 000, soit environ la moitié du parc français.

Ce que le régime permet — et ce qui reste dû

L'article 41-10 dispense la petite copropriété de la comptabilité en partie doubleimposée par l'article 14-3 : ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice, et une simple comptabilité de trésorerie (entrées / sorties) suffit. L'article 41-9 ajoute une dispense de conseil syndical obligatoire : la gouvernance est allégée, adaptée à un immeuble de quelques lots géré en direct.

Ces dispenses ne suppriment rien du reste : l'assemblée générale annuelle reste obligatoire, avec convocation dans les délais et procès-verbal ; le budget se vote toujours en AG ; les appels de fonds et la répartition aux tantièmes continuent de financer les charges courantes. Voir notre guide pour organiser une AG de copropriété.

En pratique : le livre de trésorerie remplace le tableur

Sans comptabilité en partie double, la plupart des petites copropriétés tiennent un tableur Excel avec deux colonnes : ce qui entre, ce qui sort. C'est exactement ce que remplace un livre de trésorerie : chaque encaissement (un appel de fonds reçu) et chaque dépense sont notés à leur date, le solde se calcule seul, et l'ensemble s'exporte pour votre expert-comptable ou votre assemblée générale — sans risque de formule cassée.

Les limites : que se passe-t-il si la copropriété grandit ?

Si votre copropriété dépasse les seuils de l'article 41-8 — plus de 5 lots et un budget qui franchit 15 000 € — la comptabilité en partie double redevient obligatoire, avec le plan comptable et les annexes réglementaires qui vont avec. Coprily bascule alors automatiquement vers l'offre complète, qui tient cette comptabilité et produit les annexes : aucune ressaisie n'est nécessaire, les opérations de votre livre de trésorerie restent l'historique de départ.

Le coût : un syndic professionnel pèse plus lourd sur une petite copropriété

Sur les copropriétés de moins de 10 lots, les honoraires de syndic professionnel par lot sont quasiment doublés par rapport à un immeuble de 50 à 100 lots (étude Syneval) : les obligations forfaitaires (immatriculation, extranet, fonds travaux) pèsent d'autant plus lourd que l'immeuble est petit. C'est précisément ce que le régime 41-8 cherche à compenser en allégeant la charge administrative.

Coprily propose une offre Petite copropriété à 69 €/an, offerte pendant le lancement : livre de trésorerie, assemblées générales conformes et appels de fonds inclus. Découvrez l'offre Petite copropriété.