Petite copropriété sans règlement de copropriété : que faire ?

La réponse courte : vous êtes déjà une copropriété

L'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 applique le statut de la copropriété à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Dès qu'il y a deux propriétaires, chacun avec sa partie privative et une part de parties communes (le toit, les murs porteurs, l'escalier, le terrain), la copropriété existe. Personne n'a besoin de la déclarer ni de la signer.

Le règlement de copropriété, lui, est le document qui organise cette copropriété : il dit à quoi sert l'immeuble, ce qui est commun, ce qui est privatif, et qui paie quoi (article 8). Son absence ne fait pas disparaître la copropriété. Elle laisse seulement ces questions sans réponse écrite.

Conséquence directe : toutes les obligations de la loi s'appliquent déjà. Il faut un syndic, une assemblée générale chaque année, et un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Ce que l'on risque sans règlement

La loi ne prévoit pas d'amende pour l'absence de règlement. Le risque est ailleurs : tant que tout le monde s'entend, rien ne se passe ; au premier désaccord, il n'y a plus de texte sur lequel s'appuyer.

• La répartition des charges se discute. Sans quotes-parts écrites, celui qui conteste sa part de la toiture ou de l'assurance n'a pas tort par principe. Un appel de fonds repose alors sur un accord, pas sur un titre.
• Un impayé est plus difficile à recouvrer. Les charges restent dues en vertu de la loi, mais le juge devra d'abord trancher la part de chacun.
• Les ventes ralentissent. Le notaire de l'acquéreur demandera le règlement et l'état descriptif de division. Leur absence n'interdit pas la vente, mais elle inquiète l'acheteur et sa banque, et conduit souvent à régulariser dans l'urgence.
• Les usages ne sont fixés nulle part. Peut-on louer en meublé de courte durée, installer un cabinet médical, fermer une cour ? C'est le règlement qui fixe la destination de l'immeuble.

Ce que la loi prévoit à la place du règlement

La loi de 1965 contient des règles par défaut, qui jouent « dans le silence des titres ». Elles suffisent pour fonctionner correctement.

Ce qui est commun. L'article 3 répute parties communes le sol, les cours et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les équipements communs et leurs canalisations, y compris quand elles traversent un logement. L'intérieur de chaque logement est privatif.

La part de chacun. L'article 5 fixe la quote-part de parties communes de chaque lot en proportion de sa valeur relative : sa surface, sa consistance et sa situation, sans tenir compte de l'usage qui en est fait.

Qui paie quoi. L'article 10 distingue deux familles de charges. L'entretien et l'administration de l'immeuble (toiture, assurance, frais du syndic) se répartissent selon ces quotes-parts. Les services et équipements communs (un ascenseur, un chauffage collectif) se répartissent selon leur utilité pour chaque lot. Le détail est dans notre guide sur la répartition des charges et les tantièmes.

Comment fonctionner en attendant

Quatre gestes remettent une petite copropriété d'aplomb, sans attendre le règlement.

1. Retrouver les tantièmes. Relisez les actes de propriété de chaque lot. Ils mentionnent très souvent un état descriptif de division et des millièmes, même quand aucun règlement n'a été rédigé. Ce sont eux qui servent de clé de répartition.
2. À défaut, écrire un accord. Si aucun acte ne donne de tantièmes, convenez d'une répartition (au prorata des surfaces, par exemple), écrivez-la et faites-la signer par tous les copropriétaires. Cet accord ne vaut pas règlement et ne s'imposera pas à un futur acquéreur, mais il évite les discussions à chaque dépense.
3. Désigner un syndic. Un copropriétaire peut l'être bénévolement ; la marche à suivre est dans notre guide pour devenir syndic bénévole. Rester sans syndic a des conséquences concrètes.
4. Tenir une assemblée et ouvrir un compte. L'assemblée vote le budget et les travaux ; le compte au nom du syndicat reçoit les appels de fonds. C'est aussi le moment d'immatriculer la copropriété et de l'assurer.

Faire établir un règlement de copropriété

Fonctionner sans règlement est possible, mais la bonne sortie reste d'en faire établir un, surtout si une vente ou des travaux importants approchent.

Qui le rédige. Un notaire, en général avec un géomètre-expert qui mesure les lots, dresse l'état descriptif de division et calcule les tantièmes. Les honoraires varient beaucoup d'un immeuble à l'autre : demandez un devis à chacun avant de vous engager.

Comment il s'adopte. L'article 26 de la loi confie à l'assemblée générale « l'établissement » du règlement pour ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, à la double majorité : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Pour la répartition des charges et les tantièmes, qui touchent aux droits de chacun, visez l'accord de tous : dans une copropriété de deux à cinq lots, c'est réaliste, et c'est ce qui rend le règlement incontestable. Votre notaire vous dira quelle forme retenir dans votre cas.

En cas de blocage. Si un copropriétaire refuse toute discussion, le tribunal judiciaire peut être saisi pour fixer la répartition des charges. C'est long et coûteux : on y recourt en dernier lieu.

La publication. Le règlement ne s'impose aux futurs acquéreurs qu'à compter de sa publication au fichier immobilier (article 13). C'est le notaire qui s'en charge. Un règlement signé entre voisins mais jamais publié ne protège donc qu'à moitié.

Une situation très répandue

Les petites copropriétés sans règlement, sans syndic ou sans immatriculation ne sont pas des exceptions. Plus d'un quart du parc n'est pas inscrit au registre national, et parmi les copropriétés immatriculées de cinq lots ou moins, 70 % ne déclarent aucun syndic. Les chiffres détaillés sont dans notre article Combien de petites copropriétés en France ?

La loi a d'ailleurs allégé les règles pour elles : les copropriétés de cinq lots au plus bénéficient d'un régime simplifié, et celles de deux copropriétaires de règles de décision adaptées.

Questions fréquentes