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Petite copropriété : définition et conditions
Une copropriété est « petite » au sens de la loi si elle a au plus 5 lots principaux, ou si son budget moyen sur trois ans reste sous 15 000 €. L'une des deux conditions suffit. Voici comment vérifier la vôtre.
Par Stanislas, syndic bénévolePublié le
La définition légale
La petite copropriété est définie par l'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Il vise le syndicat qui comporte « au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou [dont] le budget prévisionnel moyen […] sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ».
Le mot important est « ou » : les deux conditions sont alternatives. Il suffit d'en remplir une.
Une seule des deux suffit. Dix logements avec un budget de 9 000 € : petite copropriété. Quatre logements avec un budget de 20 000 € : petite copropriété aussi.
Condition 1 : compter ses lots principaux
On ne compte que les lots à usage de logement, de bureau ou de commerce. Les caves, parkings, garages et celliers sont des lots annexes : ils n'entrent pas dans le compte, même s'ils ont leur propre numéro de lot.
La liste des lots et leur usage figurent dans l'état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété. C'est lui qui fait foi, pas l'usage réel d'aujourd'hui. Le détail, avec les cas douteux (combles, cour, local technique), est dans qu'est-ce qu'un lot principal.
Condition 2 : le budget prévisionnel moyen sous 15 000 €
Le budget prévisionnel, c'est celui que l'assemblée générale vote chaque année pour les charges courantes : assurance, électricité des parties communes, ménage, entretien, eau, petites réparations. Pour vérifier la condition, reprenez les trois derniers budgets votés, additionnez-les et divisez par trois.
Exemple : 12 800 €, 14 100 € puis 16 300 €. La moyenne fait 14 400 € : la condition est remplie, même si le dernier budget dépasse 15 000 €.
Les travaux n'en font pas partie. L'article 14-1 de la même loi exclut du budget prévisionnel les dépenses pour travaux, qui sont votées et appelées à part. Un ravalement ou une toiture ne vous fait donc pas sortir du régime, quel que soit son montant.
Quatre exemples
| Copropriété | Lots principaux | Budget moyen | Petite copro ? |
|---|---|---|---|
| 4 appartements, 4 caves, 2 parkings | 4 | 6 500 € | Oui, par les lots |
| 5 appartements et 1 boutique | 6 | 11 000 € | Oui, par le budget |
| 8 appartements | 8 | 14 200 € | Oui, par le budget |
| 12 appartements, ascenseur, gardien | 12 | 38 000 € | Non |
Les cas limites
Notre copropriété a moins de trois ans
Le texte parle d'une moyenne sur trois exercices consécutifs, et ne dit pas comment faire quand ils n'existent pas encore. Tant que ce point n'est pas tranché, ne vous appuyez sur la condition du budget que si tous les budgets votés sont nettement sous 15 000 €. Si vous avez 5 lots principaux ou moins, la question ne se pose pas : la condition des lots, elle, se vérifie dès le premier jour.
Le nombre de lots a changé
Un lot divisé en deux appartements, deux lots réunis, une cave transformée en studio : le compte se fait sur l'état descriptif de division à jour. Si la modification n'a pas été votée et publiée, elle ne compte pas encore.
Faut-il déclarer le régime quelque part ?
Non. La loi ne prévoit ni demande ni déclaration : dès qu'une condition est remplie, les règles de la petite copropriété s'appliquent. En revanche, la copropriété doit comme toutes les autres être immatriculée au registre national.
Ce que ça change
Une petite copropriété peut se passer de trois choses (articles 41-9 à 41-12) :
- La comptabilité en partie double : une comptabilité de trésorerie, ce qui entre et ce qui sort, suffit.
- Le conseil syndical : il n'est plus obligatoire.
- L'assemblée pour chaque décision : une décision peut être prise par consultation écrite, à l'unanimité des copropriétaires. Le budget et l'approbation des comptes restent votés en assemblée.
Ce qui reste obligatoire (assemblée annuelle, convocation, justificatifs, rapprochement bancaire) est détaillé dans les obligations du syndic bénévole d'une petite copro, et la façon de tenir les comptes dans la comptabilité d'une petite copropriété.
Le guide complet : syndic bénévole de petite copropriété.
Qu'est-ce qu'un lot principal en copropriété ?Logement, bureau ou commerce d'un côté, cave, parking ou garage de l'autre : la différence qui compte pour le seuil des 5 lots de l'art. 41-8.
Les obligations du syndic bénévole d'une petite coproCe que le régime simplifié dispense (partie double, conseil syndical, AG pour chaque décision) et les trois documents à tenir quoi qu'il arrive.
La comptabilité d’une petite copropriétéRégime simplifié (art. 41-8/41-10) : qui est concerné, la dispense de partie double, et le livre de trésorerie qui la remplace.