Combien coûte un syndic pour une petite copropriété ?

Pourquoi une petite copropriété paie plus cher par lot

Les honoraires de syndic sont libres : aucun barème, aucun tarif réglementé. Chaque cabinet fixe son prix, et ce prix dépend moins du nombre de lots qu'on ne le croit. Une copropriété de quatre lots demande, comme une résidence de cinquante, une comptabilité, une assemblée générale par an, un compte bancaire, une assurance à suivre et des appels de fonds chaque trimestre. Ce socle de travail est à peu près fixe par immeuble.

La différence est dans la division. Le forfait d'une grande résidence se répartit entre des dizaines de copropriétaires ; celui d'un petit immeuble, entre trois, quatre ou cinq. C'est pour cela que le tarif d'un syndic pèse si lourd dans les charges d'une petite copropriété, et que beaucoup de cabinets appliquent un forfait minimum ou déclinent simplement les très petits immeubles.

Le syndic professionnel : un forfait, puis des lignes en plus

Un syndic professionnel n'a pas de prix affiché. Sa rémunération figure dans un contrat, et ce contrat est voté par l'assemblée générale en même temps que sa désignation, à la majorité de l'article 25. Autrement dit : le montant se discute avant le vote, pas après. Ces honoraires vont au cabinet, qui paie ensuite ses équipes : c'est la question du salaire d'un gestionnaire de copropriété, distincte de ce que paie votre immeuble.

Ce contrat suit un modèle type fixé par décret depuis 2015. Il distingue deux choses. D'un côté, un forfait annuel de gestion courante, qui couvre la mission ordinaire du syndic définie à l'article 18 : tenir les comptes, convoquer et tenir une assemblée générale par an, exécuter les décisions votées, suivre les contrats de l'immeuble. De l'autre, des prestations particulières, facturées en plus.

Pour une petite copropriété, ce forfait est de l'ordre de 1 500 à 8 000 € par an. C'est une fourchette indicative : elle varie selon la ville et le cabinet, et rien n'impose à un cabinet de s'y tenir. Ne raisonnez jamais sur un ordre de grandeur, demandez un devis écrit.

Hors forfait, on retrouve le plus souvent :

• une assemblée générale supplémentaire, extraordinaire ou de rattrapage ;
• la mutation d'un lot lors d'une vente ;
• les relances et le recouvrement d'un impayé ;
• le suivi de travaux, souvent en pourcentage du montant voté.

Ces lignes n'apparaissent pas sur le devis. Elles apparaissent sur l'exercice : c'est l'écart classique entre le prix annoncé et la charge réellement constatée en fin d'année.

Le chiffre qui compte, c'est le coût par lot

Dans un immeuble de quatre lots, les honoraires se divisent par quatre, pas par cinquante. Un forfait de 1 500 à 8 000 € représente donc 375 à 2 000 € par lot et par an, avant toute prestation hors forfait. Rapporté à un budget de fonctionnement de quelques milliers d'euros, c'est l'un des postes les plus lourds de la copropriété.

Lire un devis de syndic : quatre lignes à regarder

Tous les cabinets utilisent le même contrat type : les devis se comparent donc ligne à ligne. Demandez-en au moins deux, et regardez dans l'ordre :

1. Le forfait annuel, et ce qu'il comprend : nombre de visites de l'immeuble, durée et plage horaire de l'assemblée générale incluse.
2. Le prix d'une assemblée supplémentaire et le tarif horaire au-delà de la durée incluse. Dans un petit immeuble, une assemblée extraordinaire pour des travaux arrive vite.
3. Les frais de recouvrement : mise en demeure, relance, remise du dossier à un avocat. Ils sont imputés au copropriétaire débiteur, mais c'est le syndicat qui les avance.
4. Les honoraires sur travaux, votés en même temps que les travaux eux-mêmes, et l'état daté facturé au vendeur lors d'une vente.

Le montant se négocie avant l'assemblée qui désigne le syndic : une fois le contrat voté, il s'applique pour toute la durée du mandat.

Le syndic bénévole : zéro honoraire, mais pas zéro coût

Un copropriétaire élu syndic ne perçoit pas d'honoraires de gestion. C'est l'économie principale, et elle est immédiate. Mais la copropriété continue de payer quatre choses.

• L'assurance. Le syndicat doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1), avec un professionnel comme sans : cette ligne ne bouge pas. S'y ajoute une garantie couvrant votre responsabilité de syndic, à souscrire, dont le prix dépend de l'assureur et du contrat de l'immeuble (voir notre guide sur l'assurance d'une petite copropriété).
• Les envois. Une convocation se notifie : par voie électronique en principe, par recommandé papier pour qui l'a demandé, ou par remise contre émargement, qui ne coûte rien. Le coût varie avec le nombre de copropriétaires et le nombre d'assemblées dans l'année. La voie électronique, devenue la règle, passe par une lettre recommandée électronique : elle réduit ce coût sans le supprimer.
• Une éventuelle indemnité. Rien n'oblige à défrayer le syndic bénévole ; l'assemblée peut le décider. Dans ce cas, cela se vote explicitement. Jamais on ne se sert (voir la rémunération du syndic bénévole).
• Un outil. Tenir les entrées et les sorties, produire les appels de fonds, la convocation et le procès-verbal. C'est le seul poste que le bénévolat ajoute, et il peut être gratuit pour l'assemblée (voir quel logiciel pour une petite copropriété).

Le comparatif sur un an, pour quatre lots

Ce que le régime simplifié fait économiser en plus

Si votre copropriété relève de l'article 41-8 (au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou un budget prévisionnel moyen sur trois exercices inférieur à 15 000 €, un seul critère suffit), deux dépenses disparaissent du paysage.

D'abord la comptabilité. L'article 41-10 vous dispense de la partie double : vous tenez un relevé des entrées et des sorties, vous conservez les factures, vous rapprochez avec le relevé bancaire. Aucun expert-comptable n'est requis, aucun logiciel comptable non plus (le détail est dans notre guide sur les obligations du syndic bénévole d'une petite copropriété).

Ensuite le conseil syndical, dont l'article 41-9 vous dispense. Le coût direct était nul ; ce que vous économisez, c'est une réunion et un formalisme de moins chaque année.

Le prix n'est pas le seul critère

Quatre questions à trancher avant de regarder les montants.

• Le temps. Gérer quatre lots ne prend pas des journées, mais cela prend des soirées : une assemblée à préparer, des factures à payer, un rapprochement à tenir. Quelqu'un les a-t-il ?
• La responsabilité. Le syndic bénévole répond de ses fautes de gestion devant le syndicat. Une convocation hors délai peut faire annuler une assemblée ; c'est le principal inconvénient du bénévolat.
• Les conflits. Le point le plus sous-estimé. Relancer un voisin qui ne paie pas, arbitrer un dégât des eaux entre deux étages : un professionnel apporte une distance que vous n'aurez pas.
• La relève. Un mandat de syndic bénévole est renouvelable, pas éternel. Qui prend la suite si vous vendez ?

Notre comparatif bénévole ou professionnel reprend ces quatre points en face à face.

Questions fréquentes

En résumé

Sur une copropriété de trois à cinq lots, le syndic professionnel coûte un forfait annuel plus des prestations hors forfait, le tout divisé par quatre ou cinq lots seulement. Le syndic bénévole coûte une assurance, des envois et un outil. L'écart est réel et se compte en centaines d'euros par lot et par an. Reste à savoir ce que vous faites du temps et de la tranquillité que le forfait achetait.