Est-ce qu'une copropriété est obligée d'avoir un syndic ?

La réponse tient en une ligne : oui

Dès qu'un immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes, il existe un syndicat des copropriétaires. C'est une personne morale : elle a un patrimoine, des dettes, un compte en banque, parfois un contentieux. Mais elle ne signe rien elle-même. Il lui faut une main. Cette main, c'est le syndic.

L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ne laisse pas de marge : tout syndicat de copropriétaires a un syndic. Deux lots, trois lots, cinq lots — la règle est exactement la même que pour un immeuble de cent appartements. Le régime de la petite copropriété (article 41-8) allège beaucoup de choses : la comptabilité, le conseil syndical, le formalisme de certaines décisions. Il n'allège pas celle-là.

Obligatoire, oui. Professionnel, non

C'est là que se joue toute la différence, et c'est le point que la plupart des copropriétaires ignorent. La loi impose un syndic, pas un cabinet. L'article 17-2 réserve la fonction de syndic non professionnel — ce qu'on appelle couramment le syndic bénévole — à un copropriétaire du syndicat concerné. Autrement dit : l'un d'entre vous, propriétaire d'un lot dans l'immeuble, peut occuper le poste.

Pour une petite copropriété, l'écart est net. Un syndic professionnel se facture de l'ordre de 1 000 à 2 500 € par an — fourchette indicative, tout dépend du contrat et des prestations sorties du forfait. Le bénévole, lui, ne se facture rien : il consacre du temps, et se fait rembourser ses frais réels si l'assemblée l'a prévu.

Et si personne ne fait le syndic ?

Prenons un immeuble de trois lots. Le copropriétaire du deuxième étage tenait le rôle depuis des années. Il vend, il part, personne ne reprend. Pendant huit mois, l'immeuble tourne sur l'habitude : chacun vire sa part pour l'assurance et le ménage, on ne convoque pas d'assemblée. Tant que rien n'arrive, rien ne se voit.

Puis une fuite apparaît en toiture. Et là, tout se bloque d'un coup. Le devis du couvreur doit être signé au nom du syndicat : personne n'a qualité pour le faire. Le sinistre doit être déclaré à l'assureur du syndicat : personne n'est en face. Si l'affaire tourne mal, le syndicat ne peut ni agir en justice ni s'y défendre correctement, faute de représentant légal. Le registre national des copropriétés n'est plus mis à jour. Et le jour où l'un de vous revend, le notaire réclame au syndic des informations que personne ne peut lui donner.

La sortie existe, et elle est prévue par la loi : à défaut de syndic désigné par l'assemblée, tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour en faire désigner un. En cas de carence prolongée, le juge peut aussi nommer un administrateur provisoire, chargé de reprendre les rênes le temps de remettre la copropriété d'aplomb. C'est efficace, mais c'est long, et cela coûte : la voie courte reste une assemblée générale qui désigne l'un d'entre vous.

Comment on désigne un syndic bénévole en assemblée générale

La procédure est courte. Trois points, et ils comptent tous les trois.

1. Une résolution nominative à l'ordre du jour

La désignation ne s'improvise pas en séance : elle doit figurer à l'ordre du jour joint à la convocation, avec le nom de la personne proposée. Une résolution du type « désignation de Mme X, copropriétaire du lot n° 2, en qualité de syndic non professionnel ».

2. Un vote à la majorité de l'article 25

Le syndic se désigne à la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Les absents comptent donc dans le dénominateur. Si le vote échoue de peu, un second vote à une majorité plus souple peut être possible immédiatement ; vérifiez ce point avant la séance.

3. Une durée écrite, trois ans au plus

Le mandat de syndic est toujours à durée limitée : l'article 28 du décret du 17 mars 1967 la plafonne à trois ans. La résolution doit donc porter une date de prise d'effet et une date de fin, et le procès-verbal en fait la preuve. Rien n'interdit de renouveler — mais il faut revoter, en assemblée, avant l'échéance. Un mandat expiré et non renouvelé, c'est exactement la situation « plus personne au poste » décrite plus haut.

Le cas de la copropriété à deux copropriétaires

Un immeuble coupé en deux lots, un propriétaire par étage : c'est bien une copropriété, avec un syndicat, et donc un syndic. L'obligation ne disparaît pas parce que vous n'êtes que deux. La solution habituelle est simple : l'un des deux est désigné syndic, dans les formes vues ci-dessus.

Sachez toutefois que des règles particulières existent pour les copropriétés à deux, notamment sur la façon de prendre les décisions quand les deux voix s'opposent. Avant votre première assemblée, faites-vous confirmer le régime applicable à votre immeuble : cela évite de voter dans des formes inutilement lourdes, ou au contraire trop légères.

En résumé

Une copropriété doit avoir un syndic, toujours, quelle que soit sa taille : c'est lui qui la représente, tient son compte, l'assure et convoque l'assemblée. Mais ce syndic peut être l'un d'entre vous. Il suffit d'une résolution nominative, d'un vote à la majorité de l'article 25 et d'un mandat écrit de trois ans au plus.

Reste la vraie question : tenir le poste sans y passer ses week-ends. C'est ce que fait Coprily — convocations, comptes, appels de fonds et procès-verbal pour une copropriété qui relève de l'article 41-8, à 99 € par an. Les 15 premiers jours sont offerts, sans carte bancaire.