Changer de syndic en cours de mandat : les règles

Deux voies pour sortir avant le terme

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et approuvé par une décision expresse de l’assemblée (art. 18 VI de la loi). Cette durée ne dépasse pas trois ans (art. 28 du décret du 17 mars 1967). Pour en sortir avant, la loi ouvre deux voies, et toutes deux passent par un vote en assemblée.

Fin anticipée, sans motif: La question est inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée tenue dans les trois mois qui précèdent le terme du contrat. L’assemblée fixe la date de fin, sans indemnité, au plus tôt un jour franc après la séance (art. 18 VII de la loi du 10 juillet 1965).
Résiliation, à tout moment: Possible plus tôt, mais seulement en cas d’inexécution suffisamment grave du syndic, sur demande motivée du conseil syndical et vote de l’assemblée (art. 18 VIII).

La première voie est la plus sûre : elle ne demande aucune justification. Si le terme approche, attendre la fenêtre des trois mois évite le débat sur la gravité des manquements. La seconde voie est la seule ouverte quand le contrat a encore plusieurs mois à courir.

L’inexécution suffisamment grave

Le texte est court, et il vaut dans les deux sens : le syndicat comme le syndic peuvent s’en prévaloir.

« Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. »
Art. 18 VIII, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version du 11 avril 2024)

La loi ne dresse pas la liste des manquements qui suffisent. Leur gravité s’apprécie au cas par cas, et par le juge si le syndic conteste. Le texte ne prévoit pas d’indemnité pour ce cas, mais il ne dit pas non plus ce qu’il advient si les griefs sont jugés insuffisants.

La procédure, de la demande au vote

Quand il existe un conseil syndical, c’est lui qui porte la demande. L’article 18 VIII encadre chaque étape et ses délais.

1La demande motivéeLe conseil syndical notifie au syndic une demande d’inscription de la résiliation, qui précise les inexécutions reprochées (art. 18 VIII).
2La convocationLe syndic convoque l’assemblée dans les deux mois de la première présentation de la lettre recommandée du président du conseil syndical.
3À défautSi le syndic ne convoque pas dans ce délai, le président du conseil syndical est habilité à convoquer l’assemblée lui-même.
4Le voteL’assemblée se prononce sur la résiliation et fixe sa date d’effet, au plus tôt un jour franc après la séance.

Une petite copropriété n’est pas tenue d’avoir un conseil syndical (art. 41-9), et l’article 18 VIII ne prévoit pas l’initiative d’un copropriétaire seul. Les règles communes de l’assemblée restent ouvertes.

Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, avec son projet de résolution (art. 10 du décret). Des copropriétaires représentant au moins le quart des voix obtiennent une assemblée de droit (art. 8 du décret). Les lettres sont dans notre modèle de lettre pour changer de syndic.

Résilier et désigner le même jour

L’article 18 VIII ne fixe pas de majorité pour la résiliation. L’article 25 c soumet la révocation du syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires, comme sa désignation. Si le projet recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, la même assemblée revote aussitôt à la majorité de l’article 24 (art. 25-1).

Inscrivez la désignation du nouveau syndic à la même assemblée : c’est elle qui fixe la date de prise d’effet de son contrat (art. 18 VIII). Les projets de contrat partent avec l’ordre du jour (art. 11 I 4° du décret). La mise en concurrence ne vise qu’un syndic professionnel, et n’est pas obligatoire sans conseil syndical (art. 21).

Projet de résolution de résiliation du contrat du syndicÀ notifier avec l’ordre du jour (art. 11 I 7° du décret). Reprenez les manquements de la demande motivée, sans en ajouter.

Résolution n° [numéro] : résiliation du contrat du syndic
(article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965)
Majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (second vote dans les conditions de l'article 25-1)

L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la demande motivée notifiée le [date] et des inexécutions reprochées au syndic, à savoir :
- [manquement précis, daté] ;
- [manquement précis, daté] ;

1. résilie le contrat du syndic [nom du syndic], approuvé par l'assemblée générale du [date] ;
2. fixe la date d'effet de cette résiliation au [date, au plus tôt un jour franc après la présente assemblée].

Quand c’est le syndic qui veut partir

Le syndic qui veut partir passe lui aussi par l’une des deux voies de l’article 18, avec ses propres formalités.

Au terme: il peut refuser le renouvellement, sans indemnité. Il en informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant l’assemblée qui en décide (art. 18 VII).
Avant le terme: il peut résilier en cas d’inexécution suffisamment grave du syndicat. Il notifie les manquements reprochés au président du conseil syndical, ou à défaut à tous les copropriétaires, et convoque une assemblée dans un délai d’au moins deux mois (art. 18 VIII).
Sans successeur: tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée pour nommer un syndic. À défaut, le président du tribunal judiciaire le désigne, à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires (art. 17).

Le risque, dans les deux cas, est le vide : un syndic parti sans successeur laisse le syndicat sans représentant. Voir les conséquences d’une copropriété sans syndic.

Syndic bénévole, syndic coopératif : les cas à part

Les règles ci-dessus visent d’abord le syndic professionnel. Quand le syndic est un copropriétaire, ou quand la copropriété a choisi la forme coopérative, plusieurs points changent.

Syndic bénévole: Désigné et révoqué par l’assemblée, comme tout syndic (art. 25 c). L’article 18-1 A, qui impose le contrat type, ne s’applique pas au syndic non rémunéré (IV). L’article 18 parle du « contrat de syndic » sans distinguer bénévole et professionnel : à vérifier avec votre résolution de désignation.
Bénévole qui vend: seul un copropriétaire peut être syndic non professionnel. S’il vend son dernier lot, son mandat devient caduc trois mois plus tard (art. 17-2) : désignez un successeur avant.
Syndic coopératif: le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres, et révocable « dans les mêmes conditions » (art. 17-1). Le changer passe d’abord par le conseil syndical, dont l’assemblée élit les membres (art. 25 c). Les modalités sont à vérifier dans votre règlement.
Petite copropriété: la fin du contrat et la désignation peuvent se décider sans assemblée, par consultation à l’unanimité (art. 41-12), valable seulement si tous les copropriétaires ont voté (art. 42-3 du décret).

Le fonctionnement de chaque forme est détaillé dans le syndic bénévole au quotidien et le syndic coopératif.

Après le vote, la passation

Les délais de remise courent à partir de la cessation des fonctions de l’ancien syndic, c’est-à-dire de la date d’effet fixée par l’assemblée (art. 18-2 de la loi).

15 jourstrésorerie, références bancaires et coordonnées de la banque

1 moisdocuments et archives du syndicat, y compris dématérialisés

+ 2 moisétat des comptes des copropriétaires et du syndicat

Après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé, qui peut ordonner la remise sous astreinte (même article). Pour repartir des soldes à la date de passation, voir reprendre une copropriété en cours d’année.

Questions fréquentes

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?

Oui, par deux voies. Dans les trois mois qui précèdent le terme, l’assemblée peut fixer une fin anticipée, sans motif ni indemnité (article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965). Avant ce délai, il faut une inexécution suffisamment grave du syndic pour résilier son contrat (article 18 VIII).

Faut-il verser une indemnité au syndic quand on le remplace ?

La fin du contrat votée dans les trois mois précédant son terme se fait sans indemnité (article 18 VII). Le texte sur la résiliation pour inexécution suffisamment grave ne parle pas d’indemnité. Si le syndic conteste la gravité des manquements, c’est le juge qui tranche : faites-vous conseiller avant le vote en cas de doute.

Quelle majorité pour résilier le contrat du syndic ?

L’article 18 VIII ne fixe pas de majorité. L’article 25 c soumet la révocation du syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote à la majorité de l’article 24 si le projet a recueilli au moins le tiers des voix (article 25-1). La désignation du successeur suit la même majorité.

Sans conseil syndical, qui peut demander la résiliation ?

L’article 18 VIII ne prévoit que l’initiative du conseil syndical ou du syndic. Sans conseil syndical, un copropriétaire peut demander l’inscription de la question à l’ordre du jour avec son projet de résolution (article 10 du décret du 17 mars 1967), et des copropriétaires détenant le quart des voix peuvent exiger une assemblée (article 8).

Le syndic peut-il démissionner en cours de mandat ?

Le syndic peut lui aussi résilier son contrat en cas d’inexécution suffisamment grave du syndicat. Il notifie les manquements reprochés au président du conseil syndical, ou à défaut à tous les copropriétaires, puis convoque une assemblée dans un délai d’au moins deux mois (article 18 VIII). Sans successeur désigné, la copropriété se retrouve sans syndic.

Comment remplacer un syndic bénévole en cours de mandat ?

Le syndic bénévole est désigné et révoqué par l’assemblée, comme tout syndic (article 25 c). S’il vend son dernier lot, son mandat devient caduc trois mois plus tard (article 17-2). Dans un syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui élit et révoque le syndic parmi ses membres (article 17-1).

Combien de temps l’ancien syndic a-t-il pour remettre les documents ?

Quinze jours après la cessation de ses fonctions pour la trésorerie et les références bancaires, un mois pour les archives, puis deux mois de plus pour l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat (article 18-2 de la loi). Après une mise en demeure restée sans effet, le juge des référés peut ordonner la remise sous astreinte.

Sources

Textes relus sur Légifrance le 28 octobre 2026, dans leur version en vigueur. Ce guide signale les règles, il ne remplace pas un conseil sur votre situation.

Changer de syndic en cours de mandat : est-ce possible ?