Charges de copropriété impayées : relance et mise en demeure (modèles)

La marche à suivre, en quatre temps

Dans une copropriété de quelques lots, un impayé pèse vite : c'est l'assurance ou la facture d'eau qui ne peut plus partir. Le recouvrement se fait par paliers, chacun plus contraignant que le précédent, et la plupart des dossiers s'arrêtent au premier. Avant de relancer, vérifiez que l'appel de fonds a bien été adressé et que la somme est échue : on ne réclame jamais une provision dont la date n'est pas arrivée.

1. 1Relance amiableDix jours après l'échéance, par simple lettre ou e-mail. Quinze jours pour régler.
2. 2Mise en demeureEnvoi qui prouve sa date. Trente jours pour régler.
3. 3Solution amiableÉchéancier, ou conciliateur de justice pour 5 000 € ou moins.
4. 4JugeInjonction de payer, ou procédure accélérée au fond.

La relance amiable : courte, datée, sans menace

Aucun texte n'impose de relance amiable ni n'en fixe la forme. Elle reste pourtant le geste le plus rentable : elle coûte un timbre ou rien, elle règle les oublis et les changements de banque, et elle prouve plus tard votre bonne foi. Listez chaque appel impayé avec sa date d'exigibilité, donnez une date limite, proposez le dialogue.

Ses frais restent à la charge de la copropriété : l'imputation au seul débiteur ne commence qu'avec la mise en demeure. Mieux vaut donc ne rien y facturer, et l'annoncer pour la suite.

Objet : Rappel, charges de copropriété impayées

Madame, Monsieur,

Sauf erreur de notre part, les sommes suivantes, appelées par le syndicat
des copropriétaires de l'immeuble [nom et adresse], restent impayées à ce
jour au titre de votre lot n° [numéro] :

- appel de fonds du [1er trimestre 2026], exigible le [1er janvier 2026] :
  [336,00 €]
- appel de fonds du [2e trimestre 2026], exigible le [1er avril 2026] :
  [336,00 €]

Total restant dû : [672,00 €]

Il s'agit peut-être d'un simple oubli. Je vous remercie de régler cette
somme d'ici le [date, quinze jours plus tard], par virement sur le compte
du syndicat des copropriétaires (IBAN [numéro]) ou par chèque à l'ordre du
syndicat des copropriétaires [nom].

Si vous avez réglé entre-temps, ne tenez pas compte de ce rappel. Si vous
rencontrez une difficulté, prenez contact avec moi : un échéancier peut
s'envisager.

Sans règlement à cette date, le syndicat vous adressera une mise en
demeure. À compter de celle-ci, les frais de recouvrement seront à votre
seule charge (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) et les sommes dues
porteront intérêt au taux légal (article 36 du décret du 17 mars 1967).

Fait à [lieu], le [date]

[Nom], syndic de la copropriété [nom]
[Téléphone, adresse électronique]

La mise en demeure, et ce qu'elle déclenche

La mise en demeure est l'acte qui change la nature du dossier. Elle fait partir les intérêts, rend les frais imputables au seul copropriétaire et, surtout, ouvre le mécanisme de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : si elle reste sans effet passé trente jours, les provisions non encore échues du budget de l'exercice, ainsi que les sommes des exercices précédents dont les comptes sont approuvés, deviennent immédiatement exigibles.

Elle doit prouver sa date. Depuis le 25 décembre 2025 (loi du 9 avril 2024, décret du 22 décembre 2025), les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique (art. 42-1 de la loi), par lettre recommandée électronique ou prestataire qualifié ; le recommandé papier reste la voie du copropriétaire qui a demandé le courrier. Les règles sont celles de la convocation d'AG par voie électronique.

Le modèle de mise en demeure

La Cour de cassation exige que la mise en demeure indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des travaux hors budget, faute de quoi la demande devant le juge est irrecevable (avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007). Le modèle sépare donc chaque nature de somme : budget courant, travaux hors budget, fonds de travaux, solde des exercices approuvés. Écrivez « néant » plutôt que de supprimer une rubrique.

[Nom du syndic], syndic du syndicat des copropriétaires
de l'immeuble [nom], [adresse de l'immeuble]

[Civilité, prénom, nom du copropriétaire]
[Adresse de correspondance]

Envoi par lettre recommandée électronique
[ou : lettre recommandée avec demande d'avis de réception]

Objet : MISE EN DEMEURE de payer des charges de copropriété
(article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Madame, Monsieur,

En ma qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble
situé [adresse], je constate que, malgré mon rappel du [date de la
relance], vous restez redevable, au titre de votre lot n° [numéro], des
sommes suivantes, toutes échues :

1. Provisions sur le budget prévisionnel de l'exercice [2026], voté par
   l'assemblée générale du [date] :
   - provision du 1er trimestre, exigible le 1er janvier 2026 : 336,00 €
   - provision du 2e trimestre, exigible le 1er avril 2026 : 336,00 €
2. Provisions pour travaux hors budget, votés par l'assemblée générale du
   [date] ([nature des travaux]) : [montant, ou néant]
3. Cotisation au fonds de travaux : [montant, ou néant]
4. Solde des charges de l'exercice [2025], dont les comptes ont été
   approuvés par l'assemblée générale du [date] : [montant, ou néant]

Total échu restant dû : 672,00 €

Je vous mets en demeure de régler cette somme dans un délai de trente
jours à compter du lendemain de la première présentation de la présente
(ou de la transmission de son avis électronique).

À défaut de règlement dans ce délai, en application de l'article 19-2 de
la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues du budget
prévisionnel de l'exercice [2026] deviendront immédiatement exigibles,
ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après
approbation des comptes et les cotisations au fonds de travaux non encore
échues, soit :
   - provision du 3e trimestre, exigible le 1er juillet 2026 : 336,00 €
   - provision du 4e trimestre, exigible le 1er octobre 2026 : 336,00 €
Le syndicat pourra alors demander le paiement de l'ensemble au président
du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Je vous rappelle en outre que :
- les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la présente
  mise en demeure (article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) ;
- les frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement, à
  compter de la présente mise en demeure, sont imputables à vous seul
  (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Si vous avez réglé entre-temps, ou si vous rencontrez une difficulté,
prenez contact avec moi sans attendre.

Fait à [lieu], le [date]

[Nom], syndic de la copropriété [nom]

Frais et intérêts : ce que le débiteur paie seul

L'article 10-1 de la loi impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée : frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, actes de commissaire de justice. Le recommandé de la mise en demeure entre dans ce cadre ; un forfait qui ne correspond à aucune dépense réelle se discute.

« Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

Article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Le règlement de copropriété peut prévoir autre chose, il faut donc le relire. Le taux légal est publié chaque semestre par arrêté : retenez celui du semestre en cours au moment du calcul. Le syndicat étant une personne morale, c'est le taux des « autres cas » qui s'applique. Le juge peut, de son côté, accorder au débiteur jusqu'à deux ans de délais (art. 1343-5 du code civil).

Si rien ne bouge : les recours, et qui les mène

Bonne nouvelle pour le syndic bénévole : aucun vote n'est nécessaire pour agir en recouvrement, prendre des mesures conservatoires ou faire exécuter, sauf la saisie en vue de la vente d'un lot (art. 55 du décret de 1967). Pour 5 000 € ou moins, une tentative amiable (conciliateur de justice) est en principe exigée avant d'assigner, mais pas avant une requête en injonction de payer.

Injonction de payer

Requête sur formulaire, sans audience. L'ordonnance est signifiée par commissaire de justice ; le copropriétaire a un mois pour faire opposition. Idéale pour une dette simple et non contestée.

Procédure accélérée au fond

Devant le président du tribunal judiciaire, après la mise en demeure de l'art. 19-2. Le juge vérifie le vote du budget ou des comptes et la défaillance, puis condamne au paiement des sommes devenues exigibles.

Hypothèque légale

Le syndicat dispose d'une hypothèque légale sur le lot (art. 19), que le syndic peut faire inscrire sans vote après une mise en demeure restée sans effet, et d'une hypothèque légale spéciale (art. 19-1, art. 2402 du code civil), dispensée d'inscription, qui joue lors de la vente.

Opposition sur le prix

En cas de vente, le syndic a quinze jours après l'avis de mutation du notaire pour bloquer les sommes dues sur le prix (art. 20), par acte de commissaire de justice.

Cinq ans pour agir, pas un de plus

L'action du syndicat contre un copropriétaire se prescrit par cinq ans (art. 42 de la loi, qui renvoie à l'art. 2224 du code civil), à compter de chaque échéance (pour un solde de charges, à compter de l'approbation des comptes). Une mise en demeure, même recommandée, n'interrompt pas ce délai : seuls une demande en justice, une mesure conservatoire, un acte d'exécution forcée ou une reconnaissance de dette par le copropriétaire le font (art. 2240, 2241 et 2244 du code civil).

Un échéancier signé par le copropriétaire vaut reconnaissance de dette : c'est aussi une manière de protéger la créance. Pour chiffrer la part de chacun, le guide sur la répartition des charges aux tantièmes rappelle les clés, et le budget prévisionnel fixe les provisions que l'article 19-2 rend exigibles.

Questions fréquentes