Coprily
Dans ce guide · 8 chapitres
- 1Le budget prévisionnel se vote chaque année en assemblée, quelle que soit la taille de la copropriété.
- 2L’assemblée qui le vote se tient dans les six mois suivant la clôture, avant le début de l’exercice budgété.
- 3Le projet est joint à la convocation, avec le comparatif du dernier budget voté.
- 4Les travaux et la cotisation au fonds de travaux n’en font pas partie : ils se votent à part.
- 5Chaque trimestre, les copropriétaires versent une provision égale au quart du budget.
Une obligation chaque année, même à cinq lots
Le budget prévisionnel est l'estimation des dépenses courantes de l'année : assurance, eau, ménage, petites réparations. Aucune copropriété n'y échappe, et c'est lui qui fixe le montant des appels de fonds.
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. »
Art. 14-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Sans budget voté, le syndic n'a pas de base pour appeler les provisions. Dans une petite copropriété, c'est souvent la première chose qui manque quand un syndic bénévole reprend la gestion.
Qui le prépare, et quand il se vote
Le syndic prépare le projet, l'assemblée le vote. L'article 14-1 de la loi impose de réunir l'assemblée qui vote le budget dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice précédent, et l'article 43 du décret du 17 mars 1967 précise que le budget est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne. Avec un exercice calé sur l'année civile :
- 1Clôture de l’exerciceLe 31 décembre 2026, les comptes de l’année sont arrêtés.
- 2Le projetLe syndic chiffre chaque poste à partir des factures et des contrats en cours.
- 3La convocationLe projet part avec l’ordre du jour, au moins 21 jours avant l’assemblée.
- 4Le voteAvant le 30 juin 2027 : l’assemblée vote le budget 2028.
Ce qui entre dans le budget, ce qui en sort
Le budget couvre la maintenance, le fonctionnement et l'administration : les dépenses qui reviennent chaque année. Le II de l'article 14-1 en exclut les travaux, dont l'article 44 du décret donne la liste. Restent hors budget :
- Gros entretien
- les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autres que la maintenance (ravalement, toiture).
- Équipements communs
- les travaux sur les équipements communs, autres que leur maintenance (remplacement d’une chaudière collective).
- Amélioration
- transformer ou ajouter un équipement, aménager ou créer un local commun, surélever.
- Études
- les études techniques, diagnostics et consultations.
- Fonds de travaux
- la cotisation annuelle, votée par une résolution distincte (art. 14-2-1 de la loi).
Chacune de ces dépenses se vote par une résolution à part et s'appelle selon les modalités que vote l'assemblée. Les mêler au budget gonfle les provisions courantes et fausse la régularisation de fin d'année. Le détail du fonds est dans le guide sur le fonds de travaux obligatoire.
Le modèle chiffré pour cinq lots
Voici le projet d'une copropriété de cinq lots sans ascenseur, avec un compteur d'eau général et un ménage mensuel. La colonne de gauche reprend le dernier budget voté : c'est le comparatif que la convocation doit contenir.
Aucune ligne de travaux, aucune ligne de fonds de travaux : les deux se votent à part. La hausse de 150 € tient à l'assurance et à l'eau, compensée en partie par un entretien revu à la baisse.
Pour chiffrer chaque poste, partez des dépenses réellement payées l'an passé, puis corrigez des hausses connues : avis d'échéance de l'assurance, nouveau tarif du prestataire de ménage, prix de l'eau. Un poste sans dépense depuis deux ans peut disparaître.
Projet de budget prévisionnel Exercice du 1er janvier 2028 au 31 décembre 2028 Copropriété : [nom et adresse de l'immeuble] Soumis à l'assemblée générale du [date] Poste Budget 2027 voté Projet 2028 Assurance de l'immeuble 2 050 € 2 150 € Eau (compteur général) 2 300 € 2 400 € Nettoyage des parties communes 1 560 € 1 560 € Entretien courant et petites réparations 1 300 € 1 200 € Électricité des parties communes 360 € 380 € Contrats d'entretien (VMC, extincteurs) 330 € 340 € Honoraires et frais de gestion 230 € 250 € Frais bancaires 120 € 120 € Total 8 250 € 8 400 € Provision trimestrielle (quart du budget) : 2 100 €, exigible le premier jour de chaque trimestre, répartie selon les tantièmes de charges. Hors budget : travaux votés à part, cotisation au fonds de travaux.
Des provisions appelées chaque trimestre
Le budget voté ne se paie pas en une fois. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée fixe d'autres modalités (art. 14-1 de la loi).
Chaque provision se répartit ensuite entre les lots selon les tantièmes de charges, et l'échéancier, le courrier et la régularisation sont détaillés dans l'appel de fonds en copropriété. La cotisation au fonds de travaux, quand elle est due, ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2-1 de la loi) et se verse selon les mêmes modalités que les provisions.
Le joindre à la convocation, puis le voter
Le projet de budget n'est pas présenté en séance : il part avec la convocation, faute de quoi la décision est fragile. Il s'inscrit comme un point de l'ordre du jour de l'AG de copropriété, et la liste des pièces jointes figure dans notre modèle de convocation d'AG.
« Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel »
Art. 11, I, 2°, décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Ce document fait partie de ceux qui sont notifiés « pour la validité de la décision ». Le vote se fait ensuite à la majorité des voix exprimées de l'article 24 de la loi. Le guide déroulement d'une AG de copropriété reprend le reste du déroulé.
Résolution n° [X] : budget prévisionnel de l'exercice 2028 (majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965) L'assemblée générale, après avoir pris connaissance du projet de budget prévisionnel joint à la convocation et de son comparatif avec le dernier budget voté, approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2028 au 31 décembre 2028 pour un montant total de 8 400 €, réparti selon les postes du projet annexé. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, soit 2 100 € par trimestre, réparties selon les tantièmes de charges et exigibles le premier jour de chaque trimestre. Si le budget de l'exercice suivant ne peut être voté avant le début de cet exercice, l'assemblée autorise le syndic à appeler successivement deux provisions trimestrielles égales chacune au quart du présent budget (article 43 du décret du 17 mars 1967).
Ce que change le régime des petites copropriétés
Une copropriété d'au plus cinq lots principaux, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs reste sous 15 000 €, relève d'un régime simplifié (art. 41-8 de la loi). Il allège la façon de tenir les comptes, pas le budget : celui-ci se vote, se joint à la convocation et s'appelle exactement comme ailleurs.
- La comptabilité en partie double
- L'article 41-10 y déroge : les engagements peuvent être constatés en fin d'exercice, et une comptabilité de trésorerie (entrées / sorties) suffit.
- Le conseil syndical obligatoire
- L'article 41-9 n'impose pas sa constitution. Rien n'interdit d'en avoir un, mais la copropriété n'a pas à en justifier l'absence.
- Le plan comptable et ses annexes
- Ils découlent de la comptabilité en partie double de l'article 14-3, dont vous êtes dispensé. Ce que l'assemblée approuve, ce sont vos entrées, vos sorties et votre solde.
- Le budget prévisionnel
- Il se vote chaque année en assemblée générale, et c'est lui qui commande les appels de fonds.
- L'assemblée générale annuelle
- Convocation dans les délais, ordre du jour, tenue de séance et procès-verbal notifié : le régime simplifié ne touche pas à ce cycle.
- L'approbation des comptes
- Une résolution distincte de l'assemblée approuve les comptes de l'exercice écoulé, sur la base de vos entrées et sorties.
- Un compte bancaire au nom du syndicat
- Les fonds de la copropriété ne se mélangent pas aux vôtres. Le compte séparé au nom du syndicat est obligatoire pour toutes les copropriétés, sans exception, et c'est lui qui protège les fonds.
- L'immatriculation au registre national
- Toute copropriété y est immatriculée, et la déclaration se met à jour chaque année ainsi qu'à chaque changement de syndic.
- Le fonds de travaux
- Il est alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget, votée en assemblée. Seuls en sont exonérés l'immeuble réceptionné depuis moins de dix ans et celui sans logement : la taille de la copropriété n'en dispense plus, et un diagnostic technique sans travaux ne dispense que du plan pluriannuel.
Concrètement, l'article 41-10 dispense de la comptabilité en partie double : un suivi des entrées et des sorties du compte bancaire suffit pour comparer le réalisé au budget. La méthode est décrite dans la comptabilité d'une petite copropriété.
Questions fréquentes
Le budget prévisionnel est-il obligatoire dans une petite copropriété ?
Oui. L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à toute copropriété de voter chaque année un budget prévisionnel, quelle que soit sa taille. Le régime simplifié des petites copropriétés allège la tenue des comptes, pas le vote du budget.
Quand le budget prévisionnel doit-il être voté ?
L'assemblée qui le vote se réunit dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice précédent (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), et le budget est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne (art. 43 du décret du 17 mars 1967). Avec un exercice calé sur l'année civile, l'assemblée tenue avant le 30 juin 2027 vote le budget 2028.
Que se passe-t-il si le budget n'est pas voté à temps ?
Si le budget ne peut être voté qu'en cours d'exercice, le syndic peut appeler successivement deux provisions trimestrielles égales chacune au quart du dernier budget voté, à condition que l'assemblée l'y ait autorisé au préalable (art. 43 du décret du 17 mars 1967). Prévoyez cette autorisation dans la résolution de vote.
Peut-on mettre des travaux dans le budget prévisionnel ?
Non. Les travaux autres que la maintenance, les travaux d'amélioration et les études techniques sont exclus du budget (art. 14-1 II de la loi et art. 44 du décret). Ils se votent par une résolution à part, avec leur propre appel de fonds.
À quelle majorité le budget prévisionnel est-il voté ?
Aucune règle particulière ne s'applique : il se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965). Les abstentions ne comptent pas.
Peut-on appeler les provisions autrement que par trimestre ?
Oui. Les provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sont la règle par défaut, mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes (art. 14-1), par exemple deux appels semestriels. Le choix se vote avec le budget.
Que faire si les dépenses réelles dépassent le budget ?
Les provisions ne sont que des avances. À l'approbation des comptes, la part de chacun dans les dépenses réellement payées est comparée à ce qu'il a versé, et l'écart est régularisé. Un dépassement important se corrige dans le budget suivant, poste par poste.
Il gère sa propre copropriété en syndic bénévole et écrit ces guides à partir de ce qu'il y apprend, textes de loi à l'appui.