Le fonds de travaux ALUR est-il obligatoire ?

À quoi sert le fonds de travaux ?

C’est une épargne collective dédiée aux travaux. L’objectif : éviter qu’une copropriété se retrouve sans trésorerie le jour d’une grosse dépense (ravalement, toiture, ascenseur) et doive lever des fonds dans l’urgence. Le fonds est provisionné chaque année par des cotisations appelées aux copropriétaires.

Qui est concerné ?

L’obligation vise les copropriétés à usage au moins partiel d’habitation. La taille ne dispense pas : l’ancienne dispense des copropriétés de moins de dix lots a été supprimée par la loi Climat et résilience, et le régime simplifié des petites copropriétés (art. 41-8) n’y change rien. L’obligation ne joue en revanche pas pour un immeuble réceptionné depuis moins de dix ans, ni pour un immeuble sans aucun logement. Un diagnostic technique sans travaux prévus ne dispense que du plan pluriannuel de travaux, pas du fonds. En pratique, la plupart des copropriétés d’habitation doivent constituer ce fonds.

Quel montant ?

La loi fixe une cotisation annuelle minimale : au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété (et 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel s'il est adopté), votée à la majorité de l'article 24. L’assemblée générale peut voter un montant supérieur si elle anticipe des travaux importants. C’est souvent un bon réflexe : mieux vaut lisser l’effort dans le temps qu’appeler une somme lourde d’un coup.

Comment il se vote et s’appelle

• Le montant de la cotisation se vote en assemblée générale, comme un point de l'ordre du jour de l'AG.
• Elle est appelée avec les appels de fonds, souvent en même temps que les provisions courantes.
• Les sommes sont versées sur le compte de la copropriété et suivies à part.

Un point clé : le fonds est attaché au lot

Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises à la copropriété et rattachées au lot, pas à la personne. En cas de vente, le vendeur ne récupère pas sa quote-part : elle reste à la copropriété et bénéficie à l’acquéreur. À mentionner lors d’une mutation.

Comptabiliser le fonds sans erreur

Le fonds de travaux se suit à part et ne doit jamais être mélangé à la trésorerie courante. Son solde se lit simplement : cotisations encaissées moins dépenses payées sur le fonds. En cas de vente, la quote-part du lot se reporte dans l’état daté.