Qui peut être syndic bénévole ?

La règle : être copropriétaire de l'immeuble

L'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 tient en une phrase : « Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. » C'est la rédaction en vigueur depuis le 1^er juin 2020.

Aucune autre condition n'est posée : pas de diplôme, pas de carte professionnelle, pas de garantie financière. La nature du lot ne compte pas non plus. Le propriétaire d'une simple cave ou d'une place de parking peut être désigné, au même titre que celui d'un appartement.

« Syndic bénévole » est le mot de tous les jours ; la loi dit « syndic non professionnel ». Bénévole ne veut d'ailleurs pas toujours dire gratuit : l'assemblée peut voter une rémunération.

Une SCI peut-elle être syndic bénévole ?

Oui, à condition que la société soit elle-même copropriétaire. Quand un lot appartient à une SCI, le copropriétaire est la société, pas ses associés ni son gérant. C'est donc la SCI qui est désignée syndic, et son représentant légal qui agit pour elle.

La conséquence est souvent mal comprise : le gérant ne peut pas être désigné en son nom propre, puisque ce n'est pas lui le propriétaire du lot. L'Association des responsables de copropriété (ARC) recommande d'écrire la résolution ainsi : l'assemblée désigne « la SCI X en qualité de syndic, représentée par M. Y, son gérant ». Les convocations et les procès-verbaux se signent de la même façon.

Conjoint, enfant, locataire : non, sauf s'ils possèdent un lot

La condition se vérifie personne par personne. Ne peuvent donc pas être désignés, s'ils ne sont pas eux-mêmes propriétaires d'un lot dans l'immeuble :

le conjoint ou le partenaire de PACS d'un copropriétaire, quand le lot appartient à un seul des deux ;
son père, sa mère ou son enfant majeur ;
son locataire ;
un associé ou le gérant d'une SCI copropriétaire, en son nom propre.

Un couple qui a acheté ensemble est dans une autre situation : chacun des deux est propriétaire, et l'un ou l'autre peut être désigné. Mais un syndic est une seule personne : l'assemblée désigne l'un des deux, pas « M. et Mme ».

Usufruit et indivision : les cas discutés

Quand la propriété d'un lot est démembrée (un usufruitier d'un côté, un nu-propriétaire de l'autre), les avis divergent. L'ARC et plusieurs avocats considèrent qu'aucun des deux n'a la pleine propriété et qu'ils ne peuvent donc pas être désignés ; d'autres auteurs les admettent. La loi ne tranche pas expressément.

Pour un lot en indivision (une succession, par exemple), chaque indivisaire est généralement regardé comme copropriétaire et peut être désigné.

Dans ces situations, le plus sûr est de désigner un copropriétaire dont la qualité ne fait aucun doute, ou de prendre conseil avant l'assemblée. Une désignation contestable fragilise tout ce que le syndic signe ensuite.

Si le syndic vend son lot

Le même article règle le cas : si le syndic cesse d'être copropriétaire, son mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois après l'événement. Pendant ces trois mois, il doit convoquer une assemblée générale et mettre à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. Attendre, c'est laisser la copropriété sans syndic.

Comment le syndic bénévole est désigné

Comme n'importe quel syndic : par un vote de l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le candidat a recueilli au moins le tiers des voix, la même assemblée peut revoter aussitôt à la majorité des présents et représentés (article 25-1). Le mandat dure trois ans au plus et se renouvelle par un nouveau vote.

La marche à suivre complète est dans notre guide pour devenir syndic bénévole.